碧桂園服務（06098）是中國領先的綜合性物業管理服務提供商。截至2024年12月31日，集團管理的項目已達7,895項，覆蓋中國內地31個省、直轄市、自治區及香港特別行政區，重點布局於珠三角、長三角、長江中游、京津冀及成渝五大城市群。

盈利能力顯著提升，核心業務穩健增長

2024年，碧桂園服務實現營業收入439.9億元（人民幣．下同），按年增長3.2%；歸母淨利潤達18.1億元，按年激增518.6%，每股基本盈利0.5416元，較上一年度增幅達523.2%，盈利能力顯著提升。業績改善的核心在於利潤表的結構性優化及核心業務的強勁表現。關聯方貿易應收款減值撥回約3.11億元，加上商譽減值規模同比收窄，為利潤釋放提供了空間。在業務端，物業管理服務實現收入259.1億元，按年增長4.9%，佔總收入的58.9%，奠定了基本盤；社區增值服務收入41.9億元，按年增長11.8%，酒類業務的複購率達42%，新能源充電樁已覆蓋超過4,000個社區，累計註冊用戶超過340萬。

此外，公司經營性現金流表現強勁，經營活動所得現金淨額達38.7億元，年末銀行存款及現金總額181.8億元，流動性儲備充足，抗風險能力顯著增強。

行業龍頭地位穩固，區域布局持續深化

在業務規模發展方面，碧桂園通過「全域拓展策略”」加速網格化布局，2024年淨增管理面積8,000萬平方米，新簽協力廠商合同金額達20.3億元。此外，公司已在超過300個城市建立管理支點，強化區域滲透能力，推動業務從依賴關聯方轉向協力廠商市場化轉型。科技賦能方面，AIoT技術的深度應用成為差異化競爭的關鍵：自研保潔機器人「零號居民」已在7個小區常態化使用，並持續無故障運行；電梯維保平台的回應時間縮短至10秒，業主滿意度顯著提升。

政策驅動下的物業企業轉型新機遇

2024年，全國22個城市啟動「房屋養老金」制度試點，年度資金池規模超過800億元，重點用於房屋體檢、保險購置及公共部位維修。該政策通過政府公共帳戶托底，破解老舊社區維修資金短缺的難題，直接促進物業企業對公共設施維護和適老化改造等服務的需求。碧桂園服務憑藉3800多項專案煥新工程的成熟經驗及行業首創的「可持續住宅社區認證體系」，在承接政府購買服務中佔據先發優勢。其標準化改造方案已在北上廣等核心城市成功試點，並有望依託政策資金加速複製，搶佔老舊社區運維市場的增量份額。

與此同時，保障房REITs的常態化擴展至保障性住房領域，為房企提供存量資產證券化的通道。碧桂園服務早在2018年主導國內首單百億級租賃住房REITs，具備成熟的經驗。在當前政策紅利下，公司可通過長租公寓等存量資產REITs化快速回籠資金，優化現金流結構並降低負債壓力。

碧桂園服務在LSEG Workspace上的量化指標分數相當高，相對估值(Relative Valuation)得分為95分，而估值動量(Value-Momentum)的得分為92分，在各項評分均表現不錯的基礎下，碧桂園服務的組合阿爾法(Combined Alpha) 得分為93分。整體來說，碧桂園服務的風險系數不低，90日的波動率為48.2%。若投資者能承受較高風險並看好碧桂園服務的業務發展，可考慮以8.3港元為為三個月的目標價。

權益披露：筆者管理之基金持有上述股票

馬家俊博士

時富量化金融  行政總裁

從事金融科技業多年，是香港首批量化投資策略師及量化投資組合經理，重點研究量化投資策略在金融市場上的應用，涵蓋多種不同資產類別。馬博士於香港多間大學任教量化/計量金融及風險管理學，是特許金融分析師 (CFA)、專業風險管理師 (PRM)、精算師學會之專業會員 (ASA), 特許工程師 (CEng)等。